I.- INTRODUCCIÓN
Mediante estas líneas pretendo trazar una comparativa entre la legislación autonómica y estatal. No es mi intención centrar el debate en polémicas competenciales, para eso está el Tribunal Constitucional. Como introducción, conviene resaltar que ambas normas han sido auspiciadas prácticamente por los mismos partidos políticos, por lo que, ideológicamente, deberían de ser armónicas y coincidentes.
Leer más: LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA: COMPARATIVA CON LA LEY 3/2015 DE VIVIENDA DE EUSKADIEl artículo 3.f) de la Ley 12/2023 define la vivienda protegida como la vivienda sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda, tanto en ámbitos urbanos y metropolitanos, como en el medio rural. A los efectos de esta ley, se establecen las siguientes modalidades: vivienda social, o vivienda de precio limitado.
En la Comunidad Autónoma Vasca, el artículo 19 de la Ley 3/2015 señala que “la intervención pública en cuanto a la planificación, programación, proyección, promoción o ejecución del parque residencial protegido se configura en el sistema residencial de protección pública constituido por los siguientes recursos:
a) Viviendas de protección pública.
b) Alojamientos dotacionales.”
Las viviendas de protección pública se definen en el artículo 20:
1. Tendrán la consideración de viviendas de protección pública las viviendas que cumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad, calidad, superficie, uso y precio o renta establecidos por la presente ley y su normativa de desarrollo y se califiquen como tales por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, o por el ayuntamiento correspondiente cuando se trate de viviendas de régimen tasado municipal.
2. Se considerarán también comprendidos en el concepto de vivienda protegida, a efectos del régimen jurídico, beneficios económicos y limitaciones del derecho de propiedad, todos aquellos elementos, como garajes, trasteros, locales y demás elementos asimilables, que a estos efectos se incluyan o consten en la correspondiente calificación definitiva de vivienda protegida.
3. Siempre que se ajusten a las características técnicas de las viviendas protegidas, la calificación también podrá extenderse a la vivienda libre cuando su promotor o promotora o titular lo solicite para poder percibir las ayudas correspondientes al objeto de su venta, arrendamiento o cesión al precio o renta de la vivienda protegida.
La categoría genérica en la legislación estatal se denomina vivienda protegida, y en la legislación autonómica se denomina vivienda de protección pública. ¿podemos asemejarlas o decir que son idénticas?
La definición de la Ley Vasca es más completa, y es importante recalcar que ha de entenderse conjuntamente con el Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
II.- MODALIDADES EN LA LEGISLACIÓN ESTATAL Y VASCA: LA VIVIENDA SOCIAL
A los efectos de la Ley 12/2023, se establecen las siguientes modalidades: vivienda social, o vivienda de precio limitado.
1.º Vivienda social: la vivienda de titularidad pública destinada al alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado. También será considerada vivienda social aquella cuyo suelo sea de titularidad pública sobre el que se haya constituido derecho de superficie, concesión administrativa o negocio jurídico equivalente.
La vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.
La vivienda social podrá gestionarse de manera directa por las administraciones públicas o entidades dependientes, por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, o a través de fórmulas de colaboración público-privada, que sean compatibles con el carácter de la misma.
Podrá tener la consideración de vivienda social de emergencia aquella vivienda social que esté destinada a atender situaciones de emergencia, ofreciendo solución habitacional a corto plazo y de forma temporal, con carácter universal y hasta que se provea de una vivienda alternativa permanente, a personas y familias en situación de pérdida o imposibilidad para acceder a una vivienda adecuada, independientemente de las condiciones documentales y administrativas de las personas afectadas.
En la legislación vasca, según el artículo 21 de la Ley 3/2015, las viviendas de protección pública, en función de su precio o renta, de los requisitos que deben cumplir los interesados o interesadas en el acceso a la ocupación legal de la vivienda y de las circunstancias de su necesidad de vivienda, podrán ser de los siguientes tipos:
a) Vivienda de protección social.
b) Vivienda tasada de régimen autonómico o municipal.
El Gobierno Vasco desarrollará reglamentariamente, entre otros extremos, las características de las viviendas de protección social y tasadas de régimen autonómico en cuanto a su precio o renta correspondiente, los requisitos que deben cumplir los interesados en el acceso a la ocupación legal de la vivienda, las medidas financieras y el régimen jurídico de las viviendas.
III.- VIVIENDA SOCIAL EN TERRENOS CALIFICADOS COMO DOTACIONALES PÚBLICOS
Merece la pena hacer una pausa en el discurrir de ambas leyes y detenerse en varios aspectos.
Vista la legislación estatal, señalar que “la vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.”
El artículo 80 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo regula los estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública:
1. El planeamiento urbanístico municipal determinará la reserva de terrenos calificados con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, que, como mínimo, atenderá a los estándares y cuantías que se señalan en los apartados siguientes.
2. En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se prevea mediante actuaciones integradas de uso predominantemente residencial, la ordenación urbanística de los planes generales y, en su caso, de los planes especiales deberá calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 40 % del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada área. Este porcentaje se desglosa en un mínimo del 20 % de la edificabilidad urbanística de uso residencial para la construcción de viviendas de protección social, y el restante porcentaje hasta alcanzar el 40 % con destino a viviendas tasadas.
3. En cada sector de suelo urbanizable de uso preferentemente residencial, la ordenación urbanística de los planes generales, de los planes de sectorización y, en su caso, de los planes parciales deberá calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 75 % del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada sector. Este porcentaje se desglosa en un mínimo del 55 % de la edificabilidad urbanística de uso residencial para la construcción de viviendas de protección social, y el restante porcentaje hasta el 75 %, con destino a viviendas tasadas.
4. La distribución espacial de la edificabilidad urbanística residencial destinada a las viviendas de protección pública a que se refieren los dos párrafos anteriores de este artículo debe materializarse en el conjunto de la edificabilidad urbanística residencial protegida que resulte en cada área, sector o unidad de ejecución, de forma que se contribuya a la cohesión social con la mezcla de usos diferentes, así como de regímenes protectores y modos legales de tenencia y disfrute distintos en las unidades edificatorias colectivas resultantes.
5. El cumplimiento de la edificabilidad urbanística mínima de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública se realizará individualmente por cada sector, área o unidad de ejecución, salvo que el planeamiento general establezca en su revisión las determinaciones para cumplir de forma diferente los estándares fijados en esta ley, bien en el conjunto del suelo urbano no consolidado y urbanizable o bien entre ambas clases de suelo, o entre distintos sectores, áreas o unidades de ejecución. En este último supuesto será necesario que el departamento de la Administración autónoma competente en materia de vivienda autorice la opción elegida en el planeamiento para garantizar una calificación equilibrada de las reservas que evite los riesgos de la segregación socio espacial.
En los planeamientos que conozco, serían parcelas calificadas pormenorizadamente como residenciales. Estos planeamientos, como no puede ser de otra manera, deberán de respetar los estándares fijados legalmente. Además, con la legislación estatal en la mano, habría que añadir la posibilidad del citado artículo 3.f).1 de la Ley 12/2023, “La vivienda social podrá desarrollarse sobre terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o estar comprendida en edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.”
En consecuencia, en áreas de suelo urbano no consolidado o en los sectores del suelo urbanizable residencial, podrían concluir viviendas sociales en parcelas residenciales fruto de la aplicación o superación del estándar mínimo, y viviendas sociales en parcelas dotacionales.
En el País Vasco existe una previsión similar para los alojamientos rotacionales. El artículo 81 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo establece que “El planeamiento urbanístico de municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes deberá calificar en ámbitos de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes”.
Además, el artículo 17 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo señala:
1. El planeamiento urbanístico municipal podrá asimismo calificar específicamente terrenos como equipamiento comunitario en áreas de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales, tanto para alojamiento transitorio como para alojamientos sociales de colectivos especialmente necesitados, que como mínimo atenderá la obligación de calificación de suelo para el cumplimiento de los estándares y las cuantías mínimas establecidas en el artículo 81 de esta ley. A tal efecto, la ordenación pormenorizada establecerá la ubicación concreta y las características edificatorias de las citadas construcciones. El máximo para este destino será de 2,5 metros cuadrados de suelo por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento.
2. En suelo urbano consolidado el planeamiento podrá destinar también a este fin de alojamientos dotacionales parcelas de equipamiento comunitario ya existentes, siempre que se acredite la disponibilidad de parcelas de equipamiento suficientes para atender otras necesidades sociales que lo requieran.
3. Los terrenos calificados para alojamientos dotacionales tendrán carácter dotacional público, por lo que su obtención se realizará a favor de la administración responsable de su implantación por cesión obligatoria y gratuita.
La legislación estatal permite ir más allá en materia de vivienda social, en el País Vasco, las parcelas calificadas como dotacionales podrían albergar alojamientos dotacionales, ahora, además, podrían albergar vivienda social.
IV.- CONCLUSIONES
Creo que al amparo de la reciente Ley 12/2023 el planeamiento municipal podrá ordenar vivienda social en parcelas calificadas como dotacionales. Por supuesto, a efectos de cumplimiento de los estándares de vivienda de protección, estas viviendas no contarán, serían un añadido al estándar a cumplir en parcelas residenciales.