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A través de esta entrada pretendo ofrecer una orientación práctica sobre cómo tienen que proceder los Ayuntamientos para declarar una zona de mercado tensionado.
El artículo 18.1 de la Ley 12/2023 dispone:
1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
Respecto a la Administración local, se extraen las siguientes conclusiones:
-Los Ayuntamientos son Administraciones competentes en materia de vivienda. De acuerdo con el artículo 25.2 de la Ley 7/1985 Reguladora de Bases de Régimen Local, el Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias: a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación.
-Se trata de una potestad de carácter facultativa, el verbo “podrán” así lo refleja. No obstante, entiendo que si se dan los supuestos de hecho, la inacción debe de justificarse, ya que podrían vulnerarse varios principios constitucionales, tal y como trata de explicarlo el punto I del preámbulo de la Ley, al que me remito para su lectura. Entiendo que en virtud de los mandatos constitucionales citados, la mejor defensa del interés público es tomar cartas en el asunto a través de los instrumentos establecidos en la Ley.
Es fácil comprobar en cada municipio los precios de venta y alquiler existentes, y enfrentar estos datos con los demandantes de vivienda.
-La Ley no establece procedimiento para la declaración y se remite a “su normativa reguladora”.
-Supuesto de hecho: ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
La Ley en su artículo 3.d) define las condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero: aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30 por ciento de los ingresos de la unidad de convivencia.
La definición de la Ley nos da una pista o criterio sobre qué podemos entender qué “asequible para su acceso al mercado”. A primera vista, a juzgar por las noticias que circulan en los medios y salvo análisis más rigorosos, en muchos hogares se supera ese umbral de 30%
El artículo 18 establece una serie de actuaciones previas:
- Se establece un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada. A tal efecto, se podrá tener en cuenta en lo relativo a la distribución de los precios de venta, los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores de uso residencial que elabore la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el marco de sus informes anuales del mercado inmobiliario, de conformidad con la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
- La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración, incluyendo los estudios de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial.
La Ley no da muchos detalles. El procedimiento preparatorio se asemeja a una avance de planeamiento, por establecer un paralelismo. Por analogía respecto al primer punto, yo aplicaría lo establecido para el contenido de la memoria respecto a los documentos de planeamiento urbanístico. El documento deberá recoger toda la información que contenga los elementos de juicio para efectuar la declaración, y porque no, recoger varias alternativas, entre ellas no actuar y sus efectos.
El documento redactado ha de someterse a información pública, con el contenido señalado en el artículo 18. Aquí lanzo varias propuestas:
*Antes de realizar el trámite de información, creo oportuno celebrar una o varias jornadas de participación ciudadana para socializar el documento.
*También me parece interesante convocar a los consejos sectoriales correspondientes.
*Finalmente, estimo que el plazo de exposición pública ha de asemejarse al de las figuras de planeamiento estructural, es decir, mínimo de un mes.
En una próxima entrada abordaré el tema de los órganos competentes para la declaración y los efectos de la misma.