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LA VIABILIDAD ECONÓMICA FINANCIERA DEL PLANEAMIENTO: STSJ PV 705/2026 – ECLI:ES:TSJPV:2026:705

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La viabilidad económica-financiera del planeamiento es un requisito jurídico esencial, de tal manera que la falta de viabilidad económica puede dar lugar a la nulidad del instrumento de planeamiento, por incumplimiento de requisitos esenciales de validez. En términos generales, la viabilidad supone una previsión fundada de ingresos superiores a los costes de la urbanización. Con el beneficio que se obtenga de la enajenación de los inmuebles resultantes -como fase última del proceso- se deben cubrir los gastos; básicamente, adquisición del suelo, cesiones de parte del mismo que compensan las plusvalías generales por la acción urbanizadora, urbanización y construcción.

Para garantizar una decisión viables, se exige que el planificador cuente con un estudio de viabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: » La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación (…)

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha especificado esta obligación: no basta con incorporar un «estudio económico» formal, sino que debe acreditar la factibilidad real del planeamiento. Por ejemplo, en la STS 952/2018, de 7 de junio (Recurso 692/2017), el TS confirmó la nulidad de una modificación puntual de planeamiento porque no era viable económicamente. Es relevante en esta sentencia la distinción entre estudio económico insuficiente (el estudio está mal hecho, pero no determina por sí mismo la inviabilidad), e inviabilidad económica del plan (que es causa de nulidad, y que concurre cuando se acredita que el plan es absolutamente inviable, ruinoso o de imposible realización, ya sea en términos generales o en aspectos específicos esenciales del desarrollo)

PROPIEDADES Y URBANISMO: STSJ GALICIA 6/10/2025 ECLI:ES:TSJGAL:2025:7485

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Hoy en urbanlaw interesante sentencia sobre propiedades y urbanismo:

El contenido y virtualidad de un plan general de ordenación municipal no es hacer declaraciones de propiedad, extremo sobre el que no procederá pronunciarse y cuya definitiva resolución está reservado a la jurisdicción civil. La disposición impugnada no equivale ni a un acto municipal de aprobación del inventario municipal de bienes, ni a una resolución de un expediente en el que se inste la recuperación de la posesión perdida de bienes demaniales.

El PGOM no declara titularidades, ni la impugnación del mismo es el cauce para reivindicar la titularidad pública de una superficie de terreno o la existencia de unos caminos de carácter público. A este respecto, cabe recordar lo que se decía en la Sentencia de esta Sala y Sección nº323/2023, dictada en el PO 4053/2022, de 14 de julio de 2023 :
«El PGOM no declara titularidades, ni la impugnación del mismo es el cauce para reivindicar la titularidad privada de una superficie de terreno o la ausencia del carácter público de un camino existente y que la disposición impugnada se limita a incorporar a la cartografía.

Por ello, no son aplicables al presente procedimiento las exigencias de acreditación del carácter demanial de los caminos públicos contenidas en sentencias que juzgan la validez de actos municipales de recuperación de la posesión indebidamente perdida de bienes demaniales. El PGOM no tiene la virtualidad de declarar la titularidad pública del camino, se limita a incorporar una previsión sobre el viario municipal, como contenido propio del instrumento de planificación, que implicará una modificación de la alineación. Es la jurisdicción civil la competente para resolver las cuestiones atinentes a la titularidad de los bienes, que no corresponde enjuiciar en este procedimiento, en cuanto que las mismas tampoco forman parte del contenido y efectos de la disposición
impugnada. (…)

No estamos ante un pleito en el que haya que dirimir cuestiones de propiedad, ni siquiera en el que se haya de atender a la existencia de indicios de demanialidad para justificar prima facie la pertinencia de la recuperación posesoria de un camino por el Concello o su inclusión en el inventario municipal. Sobre la base de una realidad física existente, que conforma la existencia de un camino en un núcleo rural, el PGOM decide reconocerla en su cartografía, delimitando las alineaciones.»

 

CONVENIOS URBANÍSTICOS: STSJ ANDALUCÍA 28/10/2025

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«…Los convenios urbanísticos tienen -como viene reconociendo la jurisprudencia- una naturaleza doble civil y administrativa. Desde el punto de vista civil, son verdaderos contratos, lo que permite que les sea aplicable, por analogía, la normativa contractual prevista en el Código Civil (vb.gr., en materia de interpretación). Desde el punto de vista administrativo, son instrumentos a … Leer más

A VUELTAS CON LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO: TSJ CASTILLA Y LEON 3/10/2025

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Hoy en urbanlaw repasamos una de las cuestiones más interesantes del Urbanismo: La clasificación del suelo. El Urbanismo es una materia que combina elementos discrecionales con elementos reglados, la clasificación del suelo, sobre todo la clasificación como urbano, es un elemento reglado, y la sentencia que traigo hoy a colación, nos aporta unos fundamentos repetidos … Leer más

STSJ CASTILLA Y LEON 1057/2025 DE 6 DE OCTUBRE DE 2025: INFORMES SECTORIALES

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Hoy en urbanlaw una interesante sentencia donde el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y Leon  en boca del Tribunal Supremo, señala que basta con un único informe sectorial negativo para justificar una denegación de autorización de uso provisional. Debe señalarse que, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, basta la existencia de un único … Leer más

APUNTES SOBRE LA STSJPV 15/10/2025: ESTUDIOS DE DETALLE Y PAU

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Interesante y didáctica sentencia la que abordamos hoy en Urbanlaw, tocando varios aspectos de sumo interés.   1.- No resulta obligado notificar individualmente la aprobación de un estudio de detalle:  No exige la norma (ni la Ley 2/2006 de 30 de junio ni tampoco el DECRETO 46/2020, de 24 de marzo, de regulación de los … Leer más

ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO: STSJ MADRID 19/09/2025

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Como venimos sosteniendo en relación con esta cuestión del estudio económico financiero el art. 15.4 TRLSU08 (aplicable por razón de las fechas de la actuación) que decía, en términos coincidentes con el actual art. 22.4 TRLSU15, que «La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de nueva urbanización, de reforma o renovación de la urbanización y de las actuaciones de dotación deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos».

Hemos señalado recientemente en la STSJ de Madrid, sec. 1ª, 450/2025, de 11 de abril (rec. 724/2024) «No obstante ello, en las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2017, recurso de casación 1125/2016 , y de 7 de junio de 2018, recurso de casación 692/2017 , se hace una somera exposición sobre la doctrina jurisprudencial respecto de la necesidad de los estudios económico financiero en los instrumentos urbanísticos en tanto determinantes de su viabilidad económica. Así, en la última de ellas se indica en lo que interesa al presente caso: «En relación con los recientes pronunciamientos jurisprudenciales sobre la exigencia del Estudio Económico Financiero, en los distintos instrumentos de planeamiento, en nuestra STS de 19 abril 2012 (Recurso de Casación 51/2009) sintetizamos la doctrina de la Sala Tercera , en los siguientes términos:

1.º. Que la jurisprudencia no ha devaluado o reducido dicha exigencia del Estudio Económico Financiero, habiendo ratificado, por el contrario, como regla general, la necesidad y exigencia de su concurrencia como elemento esencial de los diversos instrumentos de planeamiento.

En efecto, la STS de 29 de septiembre de 2011 (RC 1238/2008 ) ha insistido en que «La jurisprudencia de esta señala que la exigencia del estudio económico financiero es inconcusa en las leyes urbanísticas, que lo imponen en toda clase de instrumentos de planeamiento. También, hemos señalado que el alcance y especificidad del estudio económico financiero es distinto en función del instrumento de planeamiento de que se trate, siendo más genérico en el caso de instrumentos de ordenación general -papel que desempeñan las Normas Subsidiarias mientras que los Planes Parciales y Especiales ha de concretar con mayor grado de precisión los medios o recursos de los que se dispone y realizar una singularizada adscripción de los mismos a la ejecución de la ordenación prevista»»

USOS URBANÍSTICOS: STSJ EXTREMADURA 12/9/2025

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Es sabido que el urbanismo es una competencia autonómica y que en materia de usos, el Plan General de Ordenación Urbana es soberano para regular los usos, salvo en el suelo no urbanizable, donde a mi entender, manda la ordenación del territorio a través de sus instrumentos y también se impone la legislación sectorial. Dicho … Leer más

NOTIFICACIONES Y ORDEN DE DEMOLICIÓN: STSJ MURCIA 8/9/2025

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Pues bien, en el supuesto concreto sometido a nuestra consideración constando en el expediente administrativo que la notificación del acuerdo de incoación del expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística se cursó al domicilio fiscal de la interesada, sito en DIRECCION001 de XXX, donde fue oportunamente recepcionada por la interesada, el acuerdo de demolición contra el que ha sido entablado el presente recurso trató de notificarse a Dª. XXXC en el domicilio antes dicho, con resultado infructuoso, por hallarse ausente la destinataria en el primer intento de notificación, verificado a el 25 de agosto de 2023, y por ser la dirección incorrecta en el segundo intento, que tuvo lugar el día 29 de ese mismo mes y año, dejándose constancia por el empleado del Servicio de Correos que «No existe DIRECCION002 «, lo que apunta, ciertamente, a que, como expone la demandante, este segundo intento no se verificó en el domicilio al que se
dirigía la notificación, pues se trataba de la DIRECCION001 (por más que se repitiera dos veces dicha letra en la identificación de la dirección a la que efectuar el envío, lo que explicaría el error padecido por el empleado que había de verificar la entrega).

Si a lo anterior añadimos que no se efectuó ningún nuevo intento pese a la expresada circunstancia y que tampoco consta en el expediente diligencia alguna por parte de la Administración de averiguación de domicilios o lugares distintos en los que efectuar la notificación personal, no podemos asignar la validez a la notificación efectuada mediante inserción de anuncio en el Boletín Oficial del Estado de XXX.

De ello, sin embargo, no cabría inferir, en absoluto, la nulidad o invalidez de la propia orden de demolición objeto de la notificación irregular sino, exclusivamente, su falta de eficacia por el período temporal comprendido entre la notificación edictal y aquella fecha en la que, tras haber tenido la destinataria oportuno conocimiento del contenido del acto administrativo objeto de la misma, interpuso el correspondiente recurso, como previene específicamente el artículo 40.3 de la Ley 39/2015, de conformidad con el cual «Las notificaciones que, conteniendo el texto íntegro del acto, omitiesen alguno de los demás requisitos previstos en el apartado anterior, surtirán efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de la notificación, o interponga cualquier recurso que proceda». Todo ello con independencia de las consecuencias que cabría extraer de la irregularidad de la notificación en orden a la prosecución de los trámites que integran el procedimiento de ejecución forzosa del acto administrativo, lo cual excede por completo del objeto de la presente litis.

Y tampoco cabe concluir que la irregularidad de la notificación edictal verificada haya provocado en este caso la caducidad del procedimiento, como postula la recurrente, al no haber transcurrido más de diez meses entre la fecha en que fue acordada la incoación del procedimiento (4 de mayo de 2023) y el primer intento de notificación (válido) a que hemos hecho anteriormente mención.

CONCEPTO DE INSERCIÓN EN LA MALLA URBANA: STSJ COMUNIDAD VALENCIANA 12/09/2025

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Respecto a la doctrina relativa a la malla urbana, baste igualmente, traer a colación la recopilación jurisprudencial que hace el Tribunal Supremo en su sentencia TS de 18 diciembre de 2014, recurso 4121/2012 «Como hemos expuesto, entre otras muchas, en las SSTS de 17 de julio de 2007 , 1 de febrero , 8 , 16 , 30 de noviembre y 21 de diciembre de 2011 , así como 26 de abril de 2012, «La jurisprudencia de este Tribunal Supremo ha insistido en la idea de que el suelo urbano sólo llega hasta donde lo hagan los servicios urbanísticos que se han realizado para la atención de una zona urbanizada, y ni un metro más allá (así, en sentencias de 1 de junio de 2000 o 14 de diciembre de 2001 ); también, en la de que el suelo urbano no puede expandirse necesariamente como si fuera una mancha de aceite mediante el simple juego de la colindancia de los terrenos con zonas urbanizadas (así, en la última de las citadas o en la de 12 de noviembre de 1999); o, en fin, en la de que la mera existencia en una parcela de los servicios urbanísticos exigidos no es suficiente para su clasificación como suelo urbano si la misma no se halla enclavada en la malla urbana ( sentencias, entre otras muchas, de 3 de febrero y 15 de noviembre de 2003 ); se trata así —añaden estas sentencias— de evitar el crecimiento del suelo urbano por la sola circunstancia de su proximidad al que ya lo es, pero con exoneración a los propietarios de las cargas que impone el proceso de transformación de los suelos urbanizables»